Un reciente fallo vuelve a poner en discusión hasta dónde llega la responsabilidad de los Barrios Privados y de las empresas de seguridad frente a un hecho delictivo
Por Raúl Alfredo Castro (*)
RESUMEN
Un reciente fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil vuelve a poner sobre la mesa una cuestión que desde hace años venimos planteando: ¿la seguridad privada constituye una obligación de medios o una obligación de resultados?.
La diferencia no es académica. Si se la considera una obligación de resultados, ocurrido un robo dentro de un Barrio Privado, el propio hecho puede terminar funcionando casi como demostración del incumplimiento. Si, en cambio, se trata de una obligación de medios, lo que debe analizarse es si el dispositivo de seguridad existente era razonable, si estaba correctamente diseñado y si los medios humanos, tecnológicos y procedimentales comprometidos fueron efectivamente implementados.
La reciente Norma ALAS 1001:2026 AR – Estándar Técnico para la Seguridad de Urbanizaciones Privadas de la Asociación Latinoamericana de Seguridad incorpora, precisamente, una herramienta que hasta ahora faltaba: medir, clasificar y certificar objetivamente qué nivel de seguridad tiene cada Barrio Privado y, por lo tanto, cuál es razonablemente el servicio de seguridad que ofrece a sus residentes.
Y esto, además de su enorme importancia técnica, puede convertirse en una herramienta jurídica fundamental.
EL CASO
El precedente surge del juicio promovido por propietarios de una vivienda ubicada en el Barrio Privado de la localidad de Tigre de la provincia de Buenos Aires, quienes sufrieron en noviembre de 2018 un robo en su propiedad. El autor del hecho había ingresado al Barrio y posteriormente fue condenado penalmente.
Los propietarios demandaron, entre otros, a la empresa de seguridad, a la Fiduciaria vinculada con el emprendimiento y posteriormente a la entidad que administraba el Barrio Privado en su etapa previa al otorgamiento del régimen jurídico de la Propiedad Horizontal Especial.
En Primera Instancia se hizo lugar parcialmente a la demanda. Pero aquella sentencia contenía un razonamiento particularmente interesante: el Juez expresamente analizó si la prestación de seguridad constituía una obligación de medios o de resultado y sostuvo que la aplicación de la Ley de Defensa del Consumidor no elimina esa discusión. Más aún, afirmó que interpretar que el art. 10 bis de dicha Ley transforma siempre las prestaciones del proveedor en obligaciones de resultado conduciría a una solución absurda.
La sentencia de Primera Instancia llegó así a una conclusión que compartimos conceptualmente: puede existir una relación de consumo y sin embargo, encontrarnos frente a una obligación de medios, en la cual el incumplimiento no surge simplemente porque ocurrió el hecho dañoso, sino porque debe acreditarse que el prestador desarrolló negligentemente el plan de conducta comprometido.
En ese caso concreto, de todos modos, el Juez consideró acreditada esa negligencia y condenó.
LA CAMARA FUE MAS ALLÁ
La sentencia de Cámara dictada en julio de 2026 confirma sustancialmente la responsabilidad, pero introduce una concepción que entendemos merece ser analizada con especial atención.
Para el Tribunal, el contrato de seguridad se asienta sobre una idea de protección e inmunidad y sostiene expresamente que “el compromiso asumido y el resultado a obtenerse es mantener indemnes a personas y bienes”.
Y el razonamiento avanza todavía un paso más.
La Cámara sostiene que, frente a la responsabilidad objetiva derivada de los arts. 5 y 40 de la Ley 24.240, el robo concretado en la vivienda evidencia la falta de prestación del servicio prometido.
Aquí aparece el problema que queremos señalar.
Porque llevado ese razonamiento a sus últimas consecuencias, existe el riesgo de transformar a la seguridad privada en algo que técnicamente no puede ser: una garantía de indemnidad frente al delito.
SEGURIDAD NO SIGNIFICA RIESGO CERO
Una empresa de seguridad puede estar obligada a disponer determinada cantidad de vigiladores, controlar accesos, ejecutar rondas, mantener sistemas de detección, operar cámaras, verificar alarmas, cumplir protocolos, capacitar y supervisar al personal, mantener comunicaciones y ejecutar correctamente los procedimientos establecidos.
Todo eso puede medirse.
Lo que ninguna empresa de seguridad, ni ningún Barrio Privado, puede razonablemente garantizar es que ningún delito vaya a ocurrir.
La seguridad privada trabaja sobre riesgos. Los identifica, los evalúa y dispone barreras destinadas a prevenirlos, detectarlos, demorarlos y permitir una respuesta adecuada.
Pero ninguna barrera es infranqueable.
Precisamente, la Norma ALAS 1001:2026 AR parte de dos conceptos esenciales: “la protección nunca es absoluta” y “no existe un estado ideal de riesgo cero”. Lo técnicamente posible es alcanzar distintos niveles de protección mediante la combinación de tecnología (TEAS), recursos humanos, procedimientos, control y supervisión.
Esta diferencia es fundamental.
Porque si la obligación fuera mantener indemnes los bienes, la pregunta judicial podría reducirse peligrosamente a: ¿Hubo un robo?.
Si la respuesta es sí, habría fallado la seguridad.
Entendemos que la pregunta correcta debe ser otra: ¿Cuál era el nivel de seguridad que ese Barrio había comprometido y los medios correspondientes a ese nivel estaban correctamente implementados y funcionando?.
EL PROBLEMA TAMBIEN ALCANZA AL BARRIO
La cuestión no termina en las empresas prestadoras (o Prestadores de Servicios de Seguridad Privada como alguna norma legal designa).
La Cámara sostuvo también que las Autoridades del complejo que contratan seguridad para los propietarios que pagan ese servicio mediante sus expensas, deben controlar cómo se presta y si resulta eficaz. En este caso extendió la responsabilidad a la figura jurídica que gestionaba dicho Barrio Privado y distribuyó internamente la incidencia de las responsabilidades asignando un 80% a la empresa de seguridad y el restante 20% entre la Desarrolladora y dicha Administradora.
Por eso este debate interesa especialmente a Administradores, Consejos de Propietarios, Desarrolladores y Consorcios de Propietarios.
No alcanza con contratar una empresa habilitada y pagar mensualmente la factura.
Pero tampoco parece razonable convertir al Barrio Privado en una suerte de asegurador universal de todo delito que ocurra dentro de su perímetro.
Entre ambos extremos necesitamos parámetros objetivos.
¿QUE SEGURIDAD PROMETIO REALMENTE EL BARRIO?
Aquí aparece una cuestión particularmente importante desde la perspectiva de la Ley de Defensa del Consumidor.
Si los Tribunales analizan qué servicio fue ofrecido al consumidor y cuáles fueron las expectativas generadas, debemos poder contestar una pregunta básica:
¿Qué significa concretamente que un Barrio Privado “tiene seguridad”?
Hasta ahora esa expresión podía significar casi cualquier cosa.
Dos vigiladores en un acceso pueden ser “seguridad”.
Un sistema integrado con detección perimetral, VSS, analítica, control electrónico de accesos, centro de monitoreo (CRA), comunicaciones redundantes, protocolos escritos, auditorías y ejercicios periódicos también puede llamarse “seguridad”.
Sin embargo, evidentemente no ofrecen el mismo grado de protección.
La propia Norma ALAS identifica este problema: todos los desarrollos dicen tener seguridad, pero normalmente no especifican cuánta. Por ello propone que la seguridad deje de ser una apreciación subjetiva y pase a ser verificable.
LA NORMA ALAS 1001:2026 AR COMO HERRAMIENTA TECNICA… Y TAMBIEN JURIDICA
El Comité Asesor de Seguridad en Barrios Privados de ALAS elaboró la Norma ALAS 1001:2026 AR, que permite auditar y certificar cinco Niveles de Seguridad, establecidos mediante parámetros técnicos y operativos objetivos.
Esto permite que un propietario sepa qué nivel posee su Urbanización, que la Administración conozca qué debe mejorar y que los proveedores compitan sobre parámetros comparables.
Y es tan relevante esta cuestión que actualmente se encuentra en elaboración una Norma IRAM (proyectada como la 4182) sobre los Sistemas de Seguridad Electrónica en Barrios Cerrados (o Tecnologías Electrónicas Aplicadas a la Seguridad – TEAS), en la cual la Cámara Argentina de Seguridad Electrónica (CASEL) se encuentra realizando un aporte que entendemos resulta fundamental.
Ahora bien, existe una consecuencia adicional que consideramos especialmente importante: la certificación puede constituirse en una herramienta de defensa jurídica del propio Barrio Privado.
No porque elimine responsabilidades.
No porque una certificación pueda justificar negligencias.
Y tampoco porque impida que un damnificado reclame.
Su importancia es otra: objetiva la prestación comprometida.
Un Barrio Privado certificado en determinado Nivel puede acreditar qué recursos humanos, tecnológicos, físicos y procedimentales integraban su Dispositivo Integral de Seguridad y qué grado de protección correspondía razonablemente esperar de ellos.
Y esto resulta particularmente relevante cuando el análisis judicial se realiza desde la perspectiva de la Ley de Defensa del Consumidor y de las expectativas generadas por el servicio ofrecido.
La propia Norma incluyó expresamente entre sus objetivos proporcionar al Poder Judicial elementos objetivos de valuación que permitan relacionar los recursos de seguridad existentes con el resultado razonablemente esperable y sobre esa base, delimitar las responsabilidades que puede asumir una Urbanización frente a sus residentes.
No es un detalle menor.
DE LA PROMESA GENERICA A UNA OFERTA MEDIBLE
Un Barrio Privado que simplemente anuncia “seguridad las 24 horas” deja abierta una enorme zona de interpretación.
¿Qué significa?
¿Garantiza que nunca habrá un robo?
¿Qué nadie podrá superar el perímetro?
¿Qué ningún autorizado cometerá un delito?
¿Qué todas las viviendas estarán permanentemente vigiladas?
Evidentemente, no.
La certificación permite sustituir aquella promesa genérica por algo mucho más serio: este Barrio posee un determinado Nivel de Seguridad certificado y estos son los recursos, procedimientos y capacidades que integran ese nivel.
De esta manera, el consumidor conoce qué recibe. El Barrio sabe qué debe proporcionar. La empresa de seguridad conoce qué debe ejecutar.
Y frente a un conflicto, el Juez dispone de un parámetro técnico independiente para determinar si existió verdaderamente un incumplimiento.
CONCLUSION
La seguridad privada no puede ser evaluada exclusivamente por su resultado.
Que ocurra un delito no demuestra, por sí solo, que haya fallado la seguridad.
Lo que debe analizarse es si existía un dispositivo adecuado al riesgo asumido, cuál era el Nivel de Seguridad ofrecido, si los medios comprometidos estaban efectivamente implementados y si funcionaron conforme los protocolos previstos.
Naturalmente, cuando existe negligencia, incumplimiento de procedimientos, ausencia de controles o un dispositivo manifiestamente deficiente, deberá existir responsabilidad.
Pero existe una enorme diferencia entre responsabilizar por hacer mal aquello que se debía hacer y responsabilizar porque el delito finalmente ocurrió.
La primera hipótesis es compatible con una obligación de medios.
La segunda se aproxima peligrosamente a convertir la seguridad privada en una obligación de resultado.
Y allí entendemos que precedentes como el analizado merecen una mirada crítica.
La Norma ALAS 1001:2026 AR aporta precisamente lo que hasta ahora faltaba: una medida objetiva de la seguridad. El proyecto de Norma IRAM 4182, hará lo propio.
Pero eso su certificación no debe ser vista solamente como una herramienta para mejorar técnicamente la seguridad de una Urbanización Privada. También puede convertirse en una herramienta preventiva, contractual y jurídica de enorme valor: permite demostrar qué seguridad se decidió implementar, qué seguridad se ofreció y qué seguridad podía razonablemente esperar quien eligió vivir allí.
Porque seguridad no significa ausencia absoluta de delitos. Significa administrar profesionalmente los riesgos mediante medios adecuados, medibles, auditables y acordes al nivel de protección comprometido.
(*)
– Abogado y Licenciado en Seguridad
– Especialista en Propiedad Horizontal, Consorcios de Propietarios y Conjuntos Inmobiliarios.
– Asesor y apoderado de Conjuntos Inmobiliarios.
– Asesor de la Cámara de Administradores de Consorcios y Complejos Urbanísticos (CACYCU).
– Asesor de la Cámara Metropolitana de Administradores de Consorcios (CAMEAC).
– Asesor de la Cámara Argentina de Seguridad Electrónica (CASEL).
– Integrante del Comité Argentina de la Asociación Latinoamericana de Seguridad (ALAS).
– Coordinador del Consejo Asesor de Seguridad en Urbanizaciones Privadas del Comité Argentino de Asociación Latinoamericana de Seguridad (ALAS).
– Docente en cursos de Administradores de la Federación Económica de la Provincia de Buenos Aires (FEBA).
– Docente en curso de Gerente de Clubes de Campo de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN).
– Docente en el Instituto Superior de Seguridad Pública de la ciudad autónoma de Buenos Aires (ISSP).
– Disertante en foros, eventos y exposiciones relativas a Seguridad, Consorcios de Propietarios y Conjuntos Inmobiliarios.
Perfil:
https://linktr.ee/raulalfredocastro
More Stories
Rosslare obtienen la certificación oficial SIA OSDP
Encuesta sobre el Estado de la Seguridad Electrónica 2027
Ganadores de los Premios ALAS 2026